LEI Nº 14.973/2024: ATUALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS AO VALOR DE MERCADO

A recente promulgação da Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024 trouxe importantes mudanças tributárias, especialmente no que se refere à atualização dos bens imóveis ao valor de mercado, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. Esse mecanismo oferece uma oportunidade relevante para contribuintes ajustarem o valor contábil de seus imóveis, reduzindo potenciais tributos futuros em caso de alienação, ao custo de um imposto imediato e reduzido.

Atualização do Valor de Mercado para Pessoas Físicas

O artigo 6º da Lei permite que pessoas físicas atualizem o valor dos bens imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda  para o valor de mercado. A diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição será tributada à alíquota definitiva de 4% sobre o ganho patrimonial.

Pontos-chave:

• A opção deve ser feita dentro do prazo estabelecido pela Receita Federal, com pagamento do imposto em até 90 dias da publicação da Lei.
• O valor atualizado deve ser informado na ficha de bens e direitos da Declaração de Imposto de Renda de 2024 como novo custo de aquisição.

Atualização do Valor de Mercado para Pessoas Jurídicas

Já o artigo 7º trata da atualização de imóveis para pessoas jurídicas, permitindo que essas entidades atualizem o valor de imóveis constantes no ativo permanente do balanço patrimonial. A diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição será tributada em 6% pelo Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e em 4% pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Pontos relevantes:

• A atualização também deve ser feita nos prazos definidos pela Receita Federal.
• Os valores atualizados não poderão ser considerados como despesa de depreciação para efeitos fiscais.

Tabela Explicativa: Atualização de Imóveis

Tipo de Contribuinte	Imposto Aplicável	Alíquota	Prazo para Pagamento	Considerações Fiscais
Pessoa Física	IRPF	4%	Até 90 dias da publicação da Lei	O novo valor de aquisição será informado na DIPF de 2024
Pessoa Jurídica	IRPJ e CSLL	6% (IRPJ) e 4% (CSLL)	Até 90 dias da publicação da Lei	O valor atualizado não poderá ser deduzido como depreciação

Implicações da Atualização

A principal vantagem desse regime é a redução da base de cálculo do ganho de capital em uma futura alienação do imóvel. Isso ocorre porque, ao atualizar o valor de mercado e pagar uma tributação menor de forma imediata, o contribuinte evita que o ganho de capital seja calculado sobre o valor de aquisição original, que geralmente é inferior ao valor atual do bem.

No entanto, a lei estabelece que, em caso de venda ou baixa do imóvel dentro de 15 anos da atualização, haverá um percentual adicional de ganho de capital tributável, que varia de acordo com o tempo decorrido desde a atualização.

Tabela: Percentual Proporcional ao Tempo Decorrido para Cálculo do Ganho de Capital

Tempo Decorrido desde a Atualização	Percentual do Ganho de Capital
Até 36 meses	0%
De 36 a 48 meses	8%
De 48 a 60 meses	16%
De 60 a 72 meses	24%
De 72 a 84 meses	32%
De 84 a 96 meses	40%
De 96 a 108 meses	48%
De 108 a 120 meses	56%
De 120 a 132 meses	62%
De 132 a 144 meses	70%
De 144 a 156 meses	78%
De 156 a 168 meses	86%
De 168 a 180 meses	94%
Após 180 meses	100%

Considerações Finais

A atualização do valor de mercado de imóveis apresenta uma oportunidade valiosa para contribuintes que desejam alinhar o valor contábil dos seus bens ao valor real, reduzindo, assim, a tributação futura sobre o ganho de capital. Entretanto, é crucial avaliar o tempo de manutenção do imóvel após a atualização, para evitar tributações adicionais no caso de alienação em um prazo inferior a 15 anos.

A adequação e o cumprimento dos prazos estabelecidos pela Receita Federal são fundamentais para usufruir desses benefícios tributários com segurança e eficácia.